傳聞落定：花樣年20億收購萬達(dá)物業(yè)
傳聞數(shù)月的花樣年收購萬達(dá)物業(yè)一事8月1日終于落定。當(dāng)天，花樣年控股(01777.HK)于收市后發(fā)出公告，確認(rèn)傳聞屬實(shí)——由附屬公司深圳市幸福萬象投資合伙企業(yè)和深圳前海嘉年投資基金管理有限公司組成的花樣年物業(yè)聯(lián)合體整體收購萬達(dá)物業(yè)。
無論是從收購金額、涉及面積抑或是標(biāo)的方的品牌價(jià)值而言，此交易均堪稱國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)中最大的一筆并購案。
此宗交易從2015年底開始商談，但是萬達(dá)團(tuán)隊(duì)要求非常嚴(yán)格，談判已反復(fù)確認(rèn)多次。
經(jīng)確認(rèn)，該交易總價(jià)約20億，而萬達(dá)物業(yè)的賬面資金和應(yīng)收賬款共8億元將作為嫁妝，換言之，花樣年收購萬達(dá)物業(yè)的代價(jià)不超過12億元。除購物中心外，萬達(dá)的寫字樓、住宅以及裙樓底商被打包成交易資產(chǎn)包，所涉物管面積超過6000萬平方米。
剝離與吸納，交易雙方在走兩條截然不同的路線。但于商業(yè)而言，其本質(zhì)都是一樣的，精細(xì)化分工、每家企業(yè)專注于自己的領(lǐng)域，并以價(jià)值與產(chǎn)能最大化為目的。
2015年，萬達(dá)提出第四次轉(zhuǎn)型，剝離物業(yè)板塊，是其標(biāo)志性的事件之一。與普通的商品交易不同，物業(yè)管理針對(duì)存量房展開，交易的后端服務(wù)質(zhì)量很重要。這決定了萬達(dá)賣物業(yè)不能價(jià)高者得，否則日后出事之際，龐大的萬達(dá)業(yè)主群民情洶涌，萬達(dá)品牌的美譽(yù)度仍難免受損。
《2016中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)物業(yè)在物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)中排名第8位，而花樣年集團(tuán)旗下的彩生活(01778.HK)排名第7位。
上述消息人士透露，萬達(dá)物業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓采用競(jìng)標(biāo)方式，參與方共有綠城物業(yè)、萬科物業(yè)、花樣年物業(yè)聯(lián)合體和中民物業(yè)四家企業(yè)。最后，花樣年物業(yè)聯(lián)合體綜合得分最高，而其于2015月2月收購的開元國際則是加分項(xiàng)。早在2013年，萬達(dá)商業(yè)就已與開元國際達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，開元國際管理萬達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)量達(dá)到20個(gè)，是萬達(dá)30余個(gè)物管合作供應(yīng)商中，接盤項(xiàng)目數(shù)量最多的一家。
官方資料顯示，總部位于深圳的開元國際物業(yè)創(chuàng)于2001年，專注于高端住宅物業(yè)服務(wù)。目前，公司在管的全委物業(yè)覆蓋深圳、北京、上海等國內(nèi)十多個(gè)城市的150多個(gè)項(xiàng)目。此外，開元國際還在越南胡志明市承接物業(yè)全委服務(wù)，管理建筑面積超3300萬平方米。
交易完成后，開元國際物業(yè)將承擔(dān)萬達(dá)物業(yè)旗下住宅社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，而花樣年國際物業(yè)則負(fù)責(zé)萬達(dá)寫字樓的物業(yè)管理。
花樣年國際物業(yè)是美易家的附屬公司，專注于城市綜合體、寫字樓、度假物業(yè)為主的商務(wù)物業(yè)管理，與主打住宅類物業(yè)管理的彩生活錯(cuò)位生長。花樣年集團(tuán)旗下一共有三家上司公司，其中彩生活和美易家負(fù)責(zé)物管業(yè)務(wù)，花樣年控股主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
據(jù)官方資料，目前花樣年國際物業(yè)已進(jìn)入全國35個(gè)城市，客戶包括綠地集團(tuán)、香港富豪集團(tuán)、騰訊及TCL等公司，在管項(xiàng)目包括深圳長富金茂大廈、成都喜年廣場(chǎng)、南京喜年中心等甲級(jí)寫字樓。
于物業(yè)管理行業(yè)而言，花樣年目前走得最快，分工明確的兩個(gè)物管平臺(tái)，數(shù)次出手果斷的大型并購，令其成為物管行業(yè)的并購之王，與房地產(chǎn)行業(yè)的融創(chuàng)對(duì)標(biāo)。而就從業(yè)者而言，無論是花樣年抑或其他企業(yè)，要刷新物管行業(yè)的交易紀(jì)錄將越來越難。
行業(yè)發(fā)展之初以分散為標(biāo)志，而企業(yè)兼并是行業(yè)走向成熟的必經(jīng)之路。國內(nèi)第一個(gè)物業(yè)管理公司在1981年成立，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的正式落地，至今已35年。2014年，彩生活從母公司花樣年中獨(dú)立分拆上市，成為中國物業(yè)管理第一股，給傳統(tǒng)物管行業(yè)帶來沖擊的同時(shí)也帶來啟發(fā)。
資本市場(chǎng)喜歡這個(gè)待挖掘的、有故事可講的行業(yè)。隨后，中海物業(yè)(02669.HK)，中奧到家(01538.HK)等企業(yè)相繼在主板上市，已在新三板上市的企業(yè)數(shù)量更多些，如美易家、星河旗下的智善生活等。上市公司面臨規(guī)模增長的壓力，內(nèi)延式增長耗時(shí)長，外延式增長即并購是規(guī)模增長的主要手段。未上市的企業(yè)尤甚，規(guī)模和市值是上市考驗(yàn)的第一關(guān)。
集中度提高是企業(yè)并購行為發(fā)生的直接表現(xiàn)，也是行業(yè)趨勢(shì)。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，中國已有10.5萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，管理各類房屋面積165億平方米。至2015年底，中國物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)管理面積總值達(dá)49.59億平方米，占全國物業(yè)管理面積的28.42%，較2014年提升8.92個(gè)百分點(diǎn)。
