深圳地鐵集團(tuán)與萬科達(dá)成戰(zhàn)略合作（深圳地產(chǎn)物業(yè)調(diào)查）
上書房信息咨詢-深圳地產(chǎn)/物業(yè)調(diào)查
早在3月12日，深圳地鐵集團(tuán)就與萬科舉行戰(zhàn)略合作備忘錄簽約儀式，宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作意向。萬科擬主要以新發(fā)行股份方式，收購深圳地鐵集團(tuán)所持有的目標(biāo)公司的全部或部分股權(quán)；同時(shí)雙方建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，將依托“軌道+物業(yè)”模式，緊密合作，共同發(fā)展，以深圳為起點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)向珠三角乃至全國其他重點(diǎn)城市的拓展。
自2015年12月18日萬科股票停牌以來，萬科重大資產(chǎn)重組進(jìn)展一直備受資本市場關(guān)注。此次合作發(fā)布，是萬科重組工作的重大突破。
對(duì)于此次合作，深圳地鐵集團(tuán)和萬科均給予極高重視。深圳地鐵集團(tuán)董事長林茂德、總經(jīng)理肖民，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席王石，總裁郁亮出席了合作簽約儀式。
深圳地鐵集團(tuán)董事長林茂德先生表示，深圳地鐵集團(tuán)近年來在全力加快軌道交通建設(shè)，向市民提供優(yōu)質(zhì)運(yùn)營服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極深化國企改革，以“軌道+物業(yè)”為基礎(chǔ)，探索市場化可持續(xù)發(fā)展模式。萬科是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，此次與萬科的合作，也是深圳地鐵集團(tuán)模式創(chuàng)新的重要舉措，符合國家發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略導(dǎo)向。
萬科董事會(huì)主席王石表示，深圳地鐵集團(tuán)是深圳最主要的城市建設(shè)者之一，這次拿出最稀缺的核心地區(qū)土地資源合作開發(fā)，充分體現(xiàn)了合作的誠意和對(duì)萬科的信任，兩家公司優(yōu)勢互補(bǔ)，抓住深圳進(jìn)一步城市化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供的歷史機(jī)遇，將為全體股東創(chuàng)造更大價(jià)值。
由于此次合作涉及萬科重大資產(chǎn)重組，根據(jù)上市公司相關(guān)規(guī)則要求，雙方最終能否達(dá)成資產(chǎn)交易，還需萬科董事會(huì)、股東大會(huì)審議，及通過相關(guān)的審批。
共同開啟地鐵上蓋新時(shí)代
根據(jù)萬科公告，萬科將購買地鐵集團(tuán)持有的目標(biāo)公司全部或部分股權(quán)，相關(guān)目標(biāo)公司的主要資產(chǎn)為地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)交易規(guī)模介于人民幣400-600億元之間，具體交易對(duì)價(jià)以經(jīng)有關(guān)部門備案后的獨(dú)立第三方評(píng)估結(jié)果為依據(jù)。萬科擬主要以定向增發(fā)股份的方式支付對(duì)價(jià)。
盡管此次公告并未透露具體的交易標(biāo)的和戰(zhàn)略合作的計(jì)劃細(xì)節(jié)，但基本可以確定，未來雙方將依托“軌道+物業(yè)”模式，通過聯(lián)合開發(fā)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。
近期以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“冰火兩重天”的分化局面，核心城市的土地競爭日益激烈，不僅地價(jià)屢屢刷新紀(jì)錄，“面粉貴過面包”的情形也并不鮮見。在核心城市以合理價(jià)格獲取充足的土地資源日趨困難，已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)龍頭企業(yè)發(fā)展的一大瓶頸。
在寸土寸金的深圳，擁有較強(qiáng)二次利用土地資源能力的深圳地鐵集團(tuán)，一直以來都是最受開發(fā)企業(yè)歡迎的合作對(duì)象。
深圳地鐵集團(tuán)是深圳市屬大型國有獨(dú)資企業(yè)，承擔(dān)深圳城市軌道交通投融資、建設(shè)、運(yùn)營，目前凈資產(chǎn)1503億元，總資產(chǎn)2411億元。秉承“建地鐵就是建城市”理念，深圳地鐵集團(tuán)依托快速發(fā)展的城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)，通過軌道交通上蓋運(yùn)作物業(yè)開發(fā)，目前已擁有地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目10個(gè)，分布于前海蛇口自貿(mào)區(qū)、深圳灣超級(jí)總部基地以及福田、龍華等深圳市各重要發(fā)展區(qū)域，總建筑面積約500萬㎡，產(chǎn)品涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)，均為大規(guī)模城市綜合體項(xiàng)目。目前，深圳市軌道交通共投入運(yùn)營5條線路178公里。其中地鐵集團(tuán)運(yùn)管管理的4條線路158公里，2016年還將開通3條新線共107公里。這些新線路的拓展，毫無疑問將激活更多的項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)。
2014年，萬科獲得與深圳地鐵集團(tuán)的合作機(jī)會(huì)，成功參與深圳紅樹灣項(xiàng)目開發(fā)，實(shí)現(xiàn)了重返深圳核心區(qū)域的夙愿。紅樹灣項(xiàng)目位于深圳市中心區(qū)最優(yōu)質(zhì)的地段，這一項(xiàng)目也被視為萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的標(biāo)桿之作。
對(duì)萬科來說，此次戰(zhàn)略合作意義極為深遠(yuǎn)，不僅僅在于獲得一個(gè)或幾個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，更重要的是，雙方共同實(shí)施“軌道+物業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略，未來隨著地鐵線路的延伸，萬科將有機(jī)會(huì)以合理價(jià)格獲得源源不斷的開發(fā)資源，一舉解決核心城市土地資源緊缺的問題，讓全體股東都能分享地鐵經(jīng)濟(jì)所帶來的巨大紅利。
“如果說紅樹灣項(xiàng)目是我們合作的序曲，那么從今天開始，我們將共同演奏城市配套服務(wù)商的全新交響樂。”王石說。
“軌道+物業(yè)”最強(qiáng)組合
對(duì)深圳地鐵集團(tuán)而言，引入萬科聯(lián)合開發(fā)既符合共贏原則，同時(shí)，也是創(chuàng)新合作方式、積極探索混合所有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略舉措。
軌道交通建設(shè)周期長，投資規(guī)模大，對(duì)資金需求量大。絕大多數(shù)城市地鐵的運(yùn)營都需要依靠政府補(bǔ)貼才能維持。
深圳地鐵集團(tuán)是國內(nèi)有較強(qiáng)盈利能力的地鐵公司，這歸功于深圳地鐵集團(tuán)創(chuàng)造性提出的“軌道+物業(yè)”模式，即通過上蓋物業(yè)及地下空間與軌道交通同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)，將沿線物業(yè)增值最大限度地轉(zhuǎn)化成為軌道交通企業(yè)的內(nèi)部效益，形成自我造血、良性循環(huán)的可持續(xù)發(fā)展良好機(jī)制。
考慮到地鐵建設(shè)巨大的投資規(guī)模和資金成本，實(shí)現(xiàn)這一模式的關(guān)鍵在于上蓋物業(yè)能否在充分體現(xiàn)地段價(jià)值的基礎(chǔ)上，盡快順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。因此，“軌道+物業(yè)”模式對(duì)于上蓋物業(yè)的開發(fā)、設(shè)計(jì)和銷售回款能力具有相當(dāng)高的要求。
作為國內(nèi)最有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，萬科擁有30年多的專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，在堅(jiān)持核心優(yōu)勢、積極打造三好住宅的同時(shí)，也在不斷豐富產(chǎn)品類型，進(jìn)軍消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)等新興領(lǐng)域。
在深圳地鐵集團(tuán)看來，萬科的品牌知名度將有助于實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化；而萬科一貫倡導(dǎo)的“快速開發(fā)、快速銷售”，也與地鐵集團(tuán)的戰(zhàn)略需求高度匹配；在開發(fā)方面，萬科擁有全球一流的建筑技術(shù)研究中心，近年來積極推廣住宅產(chǎn)業(yè)化，強(qiáng)大的研發(fā)能力結(jié)合工業(yè)化的生產(chǎn)方式，使萬科能有效提升產(chǎn)品質(zhì)量，縮短開發(fā)周期。
從任何一個(gè)角度看，深圳地鐵集團(tuán)和萬科都具有極強(qiáng)的戰(zhàn)略協(xié)同性，通過“軌道+物業(yè)”模式，雙方彼此的專業(yè)優(yōu)勢將得到最有效的發(fā)揮。
軌道交通迎來黃金十年，未來合作空間巨大
深圳地鐵集團(tuán)董事長林茂德先生表示，未來五到十年，深圳軌道交通將迎來快速發(fā)展，在加快地鐵建設(shè)的同時(shí)必須創(chuàng)新合作方式、完善“軌道+物業(yè)”模式，才能更好地抓住這一特殊歷史機(jī)遇、實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。
分析人士指出，隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，政府將通過加大對(duì)城軌交通等基礎(chǔ)設(shè)施的投資以增加有效需求，促進(jìn)鋼鐵、水泥等大宗商品去庫存。同時(shí)，城軌交通對(duì)于改善交通狀況、發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)、建設(shè)環(huán)境友好型社會(huì)也有積極意義。
國家發(fā)改委2015年9月同意深圳對(duì)三期建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，將地鐵10號(hào)線（原16號(hào)線），以及地鐵2號(hào)線東延線、3號(hào)線南延線和東延線、4號(hào)線北延線、5號(hào)線南延線、6號(hào)線南延線、9號(hào)線西延線，共計(jì)8條線路總長85.1公里的線路增加至地鐵三期工程中建設(shè)。調(diào)整后三期工程共6條線及7段延長線。線路長度約為257公里、165座車站、總投資約2000億元。從遠(yuǎn)期規(guī)劃發(fā)展來看，深圳市軌道交通網(wǎng)絡(luò)將結(jié)合城市更新發(fā)展、區(qū)域一體化發(fā)展、緩解日益增長出行需求、實(shí)施環(huán)保政策和節(jié)能降耗等實(shí)際情況，預(yù)計(jì)有新一輪修編，從遠(yuǎn)期規(guī)劃發(fā)展看，預(yù)計(jì)地鐵總里程可達(dá)1000公里。
在深圳地鐵建設(shè)進(jìn)入快車道的同時(shí)，深圳與周邊城市的互通互聯(lián)也不斷提速，這意味著未來深圳地鐵集團(tuán)與萬科的合作可能不僅僅只限于深圳。
發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，城市經(jīng)濟(jì)圈是城市化第二階段的核心內(nèi)容。類似于日本三大都市圈，韓國首爾經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展模式，正在越來越多的地區(qū)出現(xiàn)。
深圳近年來在城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新方面成果斐然，在帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展、形成產(chǎn)業(yè)梯次結(jié)構(gòu)、發(fā)揮區(qū)域輻射力方面，已經(jīng)具備了成為城市圈核心都市的條件。軌道交通網(wǎng)絡(luò)是連結(jié)城市圈的紐帶。在“東進(jìn)戰(zhàn)略”和區(qū)域一體化的大趨勢下，深圳及周邊地區(qū)的互通互聯(lián)將大大提速。深圳地鐵集團(tuán)作為國內(nèi)第一個(gè)實(shí)施“軌道+物業(yè)”開發(fā)運(yùn)營模式，第一個(gè)將軌道交通運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)輸出到國際市場，第一個(gè)成立以有形資產(chǎn)為支撐的軌道交通可持續(xù)發(fā)展機(jī)制的軌道交通開發(fā)運(yùn)營商，作為業(yè)內(nèi)市場化運(yùn)作、可持續(xù)發(fā)展模式的創(chuàng)新者在其中將扮演關(guān)鍵角色。
可以預(yù)見的是，在不久的將來，深圳地鐵集團(tuán)+萬科的組合，將不再只局限于深圳，“軌道+物業(yè)”的先進(jìn)模式，也有望隨著軌道的延伸，向更多城市復(fù)制輸出，促進(jìn)更多城市經(jīng)濟(jì)圈的形成，推動(dòng)我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程，圍繞國家“一帶一路”戰(zhàn)略和深圳建設(shè)全國經(jīng)濟(jì)中心城市的目標(biāo)要求，加快“走出去”步伐。
相似的文化理念為深化合作奠定基礎(chǔ)
“創(chuàng)新是深圳特區(qū)崛起的不竭動(dòng)力，也是深圳地鐵發(fā)展壯大的根本所在。在市場化創(chuàng)新方面，深圳地鐵集團(tuán)一直努力走向全國城市軌道交通行業(yè)的前列。”深圳地鐵集團(tuán)董事長林茂德先生表示。
通過堅(jiān)持“市場化、可持續(xù)”發(fā)展道路，積極探索混合所有制經(jīng)濟(jì)，構(gòu)筑適應(yīng)市場化的集團(tuán)戰(zhàn)略管控模式，深圳地鐵集團(tuán)已經(jīng)具備了市場化運(yùn)營的良好基礎(chǔ)。
如果說業(yè)務(wù)上的協(xié)同性和專業(yè)上的互補(bǔ)性，為雙方合作提供了共贏的空間；那么，相似的發(fā)展理念和企業(yè)文化，則為兩者建立更加緊密的戰(zhàn)略合作關(guān)系奠定了基石。
“深圳地鐵集團(tuán)以‘經(jīng)營地鐵，創(chuàng)造城市發(fā)展空間’為企業(yè)使命，萬科以‘城市配套服務(wù)商’為發(fā)展定位，在推動(dòng)城市建設(shè)方面，我們有著共同的追求。”王石表示。
在企業(yè)文化方面，深圳地鐵集團(tuán)提倡創(chuàng)新、擔(dān)當(dāng)、包容、共享，在積極履行社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，高度重視安全運(yùn)營和施工質(zhì)量，并積極打造裝備技術(shù)創(chuàng)新標(biāo)桿。這和萬科堅(jiān)持質(zhì)量第一、矢志不渝的推廣住宅產(chǎn)業(yè)化的做法也有著諸多相似之處。
值得注意的是，近年來深圳地鐵集團(tuán)以市場化、專業(yè)化和一體化為原則，鼓勵(lì)支持下屬經(jīng)營類企業(yè)發(fā)展壯大，并提出鼓勵(lì)支持集團(tuán)下屬的市政設(shè)計(jì)院等知識(shí)密集型、技術(shù)密集型企業(yè)開展經(jīng)營者和骨干員工持股經(jīng)營，通過資本紐帶形成員工與企業(yè)共同發(fā)展、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的利益共同體。而“共創(chuàng)、共享、共擔(dān)”正是萬科自2014年以來積極推廣的事業(yè)合伙人制度的核心理念。
“我們很高興的發(fā)現(xiàn)，深圳地鐵集團(tuán)‘共同承擔(dān)責(zé)任、共同創(chuàng)造價(jià)值、共同分享成果’的企業(yè)價(jià)值觀與萬科的合伙人理念十分契合。我們相信，在相近的愿景和價(jià)值觀引領(lǐng)下，雙方的長期合作將為深圳這座城市貢獻(xiàn)更多的力量，也開啟我們雙方更加美好的明天。”王石在致辭中表示。
深圳地鐵和萬科都是上書房信息咨詢的合作客戶。地產(chǎn)物業(yè)研究作為上書房信息咨詢的核心業(yè)務(wù)之一，至今已累計(jì)調(diào)查寫字樓、科技園（工業(yè)區(qū)）、公共物業(yè)、住宅小區(qū)1300余棟，累計(jì)調(diào)研樣本超100，000個(gè)，覆蓋31個(gè)省市自治區(qū)（含港澳臺(tái)）、執(zhí)行落地139個(gè)大中小城市。除了萬科，上書房信息咨詢還為港中旅地產(chǎn)、中集物業(yè)、深圳中環(huán)物業(yè)、深圳外貿(mào)集團(tuán)外貿(mào)物業(yè)、頤安集團(tuán)頤安物業(yè)、花樣年物業(yè)、長春北湖科技園、深圳科技園物業(yè)、桂林興進(jìn)實(shí)業(yè)集團(tuán)、深國投商置、南山物業(yè)等提供過地產(chǎn)物業(yè)調(diào)查服務(wù)。
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