中國物業(yè)服務上市企業(yè)現(xiàn)狀研究
- 近年來，中國物業(yè)行業(yè)熱度不減，新晉玩家和老玩家以IPO、重組、借殼或業(yè)務拆分的方式，積極港股上市，對接資本市場。自2014年彩生活在香港聯(lián)交所上市成為中國社區(qū)服務運營第一股后，截止到2021年5月26日已上市物業(yè)服務企業(yè)達46家，其中2021年期間有19家物企遞表港交所。
- 從2020年年報來看，物業(yè)服務企業(yè)的年度營收、管理規(guī)模、經(jīng)營規(guī)模均表現(xiàn)亮眼，老牌物業(yè)服務企業(yè)占據(jù)行業(yè)蛋糕的大塊，但新起上市物業(yè)服務企業(yè)的力量也不容小覷。物業(yè)服務企業(yè)的主營業(yè)務仍以提供住宅或非住宅類物管服務為主，不過物業(yè)服務企業(yè)開始看到投入產(chǎn)出比更高的業(yè)主或非業(yè)主增值服務項目，并悄然實現(xiàn)業(yè)務的升級改造或持續(xù)轉(zhuǎn)型。
- 2020年中國上市物業(yè)服務投資價值優(yōu)秀企業(yè)緊抓市場機遇，憑借其強大的規(guī)模、優(yōu)質(zhì)儲備、資金及品牌等優(yōu)勢取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，不斷提升市場份額，在成長性和盈利性方面均表現(xiàn)突出，投資價值凸顯。其中，碧桂園服務、中海物業(yè)、保利物業(yè)、時代鄰里佳兆業(yè)美好、彩生活、中奧到家等物業(yè)服務上市公司名列上市物業(yè)服務投資價值優(yōu)秀企業(yè)。
- 2020年，中國物業(yè)服務上市公司的投資價值主要在四個方面得到體現(xiàn)——管理規(guī)模（包括在管、儲備面積規(guī)模）、業(yè)務水平、盈利能力和市場估值。在規(guī)模滿足一定條件基礎之后，物業(yè)服務上市公司的價值就更多地體現(xiàn)在單平績效與經(jīng)營能力、盈利能力方面，這幾方面的提升能為投資者帶來巨大的估值提升和市場回報。彩生活則將業(yè)務重心回歸基礎物業(yè)服務業(yè)務，依靠自身現(xiàn)有規(guī)模，積極整合資源，提升單位面積的成本降低和效益增加，實現(xiàn)有彈性、確定性的高質(zhì)量增長。
- 2020年度營收總計超600億，其中碧桂園156億拔得頭籌
- 物業(yè)企業(yè)營收能力引人注目，十家上市公司2020年營業(yè)總收入超過600億元，收入均超過17億元，平均年營業(yè)收入達到62.36億元；其中，碧桂園2020年營業(yè)收入達到156億元，同時毛利收入也是最高，約達到53億元。
- 數(shù)據(jù)來源：中國證券網(wǎng)、香港證券交易所、上書房信息咨詢整理
- 資本市場持續(xù)火熱，上市物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高
- 從物業(yè)服務企業(yè)上市時間看，2018年起上市數(shù)量逐步提升。到2020年，資本市場物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)數(shù)再創(chuàng)新高，特別是下半年企業(yè)密集上市，全年共有18家物業(yè)服務企業(yè)成功上市。
- 數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)、上書房信息咨詢整理
- 隨著房地產(chǎn)供求關系的變化，中國房地產(chǎn)行業(yè)將從以房屋建筑業(yè)和開發(fā)業(yè)為主逐漸向側(cè)重房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)也將更加注重存量物業(yè)的經(jīng)營和服務。
- 物業(yè)管理行業(yè)還有很好的發(fā)展空間。一方面，第七次人口普查數(shù)據(jù)表明，2020年我國城鎮(zhèn)化率達到了63.89%。根據(jù)聯(lián)合國和一些專家的預測，我國總?cè)丝趯⒃?030年左右出現(xiàn)負增長，城鎮(zhèn)化率將在2040-2050年達到峰值80%左右。這意味著城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增加，房屋總量還將繼續(xù)增加。另一方面，我國物業(yè)管理覆蓋率還不高，很多小區(qū)沒有物業(yè)管理。例如，自2020年5月1日《北京市物業(yè)管理條例》實施以來，北京物業(yè)服務覆蓋率由64.1%增加至2021年的93.7%。四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)《四川省城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃（2018-2022）年》提出2022年全省物業(yè)管理覆蓋率達70%。
- 物業(yè)服務企業(yè)發(fā)力城市服務，非住宅領域市場前景廣闊
- 從十家上市物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，物業(yè)管理服務占比超過60.0%的企業(yè)有6個，物業(yè)管理服務在物業(yè)企業(yè)總業(yè)務的平均占比為63%。此外，社區(qū)增值服務超過20%的企業(yè)有5個。目前國內(nèi)物業(yè)管理標的屬性仍以住宅為主，但行業(yè)多元業(yè)態(tài)發(fā)展的格局已初具規(guī)模，未來將逐步拓寬市場接管物業(yè)管理服務的渠道和規(guī)模，在管的商業(yè)、辦公類等物業(yè)數(shù)量將有一定程度提升，同時針對醫(yī)院、學校、公建甚至是城市片區(qū)的物業(yè)管理市場也都將可能成為下一個增長點。
- 以城市服務為例，近兩年，城市服務進一步擴大了物業(yè)服務企業(yè)的服務范圍及服務內(nèi)容，主要包括城市基礎設施運維、綠化園林養(yǎng)護、道路維護、市容環(huán)衛(wèi)、秩序管理、應急管理、城市創(chuàng)新功能等服務。該項業(yè)務屬于非物業(yè)主營業(yè)務，是一個全新的管理模式，目前進入該領域的以頭部企業(yè)為主?；鶎又卫砣蚧男枨蟑B加政府提升城市治理水平的需求催化了城市服務的進一步發(fā)展，在一定的財務預算內(nèi)，由物業(yè)服務企業(yè)這類專業(yè)化的企業(yè)參與城市治理，共建城市新面貌成為當前一個重要的趨勢。至2020年11月以橫琴新區(qū)為代表的“物業(yè)城市”模式已在約37座城市得到實踐。
- 非住宅領域的增值服務占比在增加，非住宅領域市場前景廣闊，布局非住宅領域是物業(yè)服務企業(yè)快速擴大的重要手段。非住宅業(yè)態(tài)項目收取的物業(yè)費較高，可以進一步充盈營收。2020年，百強企業(yè)管理項目平均物業(yè)費為3.84元/㎡/月，其中，辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)服務費均超過6元/㎡/月，公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學校物業(yè)及其他類型物業(yè)服務費均超過3元/㎡/月，住宅物業(yè)服務費最低，為2.05元/㎡/月。再次，非住宅項目競標時對經(jīng)驗、專業(yè)性要求較高，企業(yè)成功進入后可通過沉淀管理經(jīng)驗，迅速拓展相似領域項目，或可成為“一方霸主”。最后，上市物業(yè)服務企業(yè)積極挖掘全新服務市場，不斷開辟服務新領域。
- 數(shù)據(jù)來源：中國證券網(wǎng)、香港證券交易所、上書房信息咨詢整理
- 管理規(guī)模分化嚴重，頭部企業(yè)馬太效應明顯
- 十家上市物業(yè)服務企業(yè)總合約面積超過35億平方米，但物業(yè)服務企業(yè)之間的合約服務面積差距較大，佳兆業(yè)美好和中奧到家的合約服務面積不足1億平方米，而碧桂園服務的管理規(guī)模達到9億平方米。從合約服務面積和年營業(yè)收入對比成正比，即合約服務面積越大，年營業(yè)收入越多，排名越靠前。
- 數(shù)據(jù)來源：中國證券網(wǎng)、香港證券交易所、上書房信息咨詢整理
- 數(shù)據(jù)顯示，2018年中國百強物業(yè)管理企業(yè)管理規(guī)模均值約3718萬平方米，所占市場份額38.9%，前10名的物業(yè)管理企業(yè)水平約是其6.43倍，達到2.39億平方米，市場份額約為11.5%。這種“強者越強”的態(tài)勢將保持或得到加強。
- 2014至2018年，前100的物業(yè)管理企業(yè)市場份額從19.5%上升至38.9%。此外，近年來資本的進入加快了頭部企業(yè)上市，以及通過兼并收購獲得存量物業(yè)或較小公司的市場份額的進程，市場整合提速。物業(yè)管理業(yè)頭部企業(yè)IPO進程加快，截止到2020年11月，碧桂園、保利、中海地產(chǎn)等主要地產(chǎn)企業(yè)對應的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)在港股上市，融創(chuàng)、恒大與華潤置地等也已經(jīng)提交A1表。大型物業(yè)管理企業(yè)并購小型物業(yè)公司獲得管理面積增長、收購上市公司股權獲得業(yè)務增值或“強強聯(lián)合”擴大平臺資源等多種目的并存，物業(yè)管理行業(yè)兼并收購更加頻繁，僅2020年上市物業(yè)管理公司公告的并購案就約26起，涉及金額約19.4億元。
- 結(jié)論與建議
- 2020年上市物業(yè)服務企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)秀，疫情對物業(yè)服務企業(yè)的影響似乎并不嚴重，相反，凸顯了物業(yè)在小區(qū)防疫管理方面的作用發(fā)揮。物業(yè)服務企業(yè)正在試圖將智慧科技賦能到業(yè)務和企業(yè)內(nèi)部管理的過程中，提升企業(yè)自身和對外的工作效率，減少疫情風險等。
- 隨著物業(yè)管理在管面積以及合約面積規(guī)模的不斷擴大，部分企業(yè)業(yè)務構(gòu)成中的住宅類物業(yè)管理業(yè)務正在縮減，轉(zhuǎn)而增加非住宅物業(yè)的管理業(yè)務以及增值類業(yè)務，這其中包括針對業(yè)主服務的增值業(yè)務，也有針對非業(yè)主的增值服務，比如針對物業(yè)開發(fā)商的銷售協(xié)助服務、廣告服務和管理咨詢服務等，拓展服務范圍實現(xiàn)收益來源多元化。
- 頭部上市物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務集中度進一步加強，擴充管理規(guī)模的圈地行動不斷上演，物業(yè)服務企業(yè)間的分化現(xiàn)象凸顯，行業(yè)內(nèi)競爭激烈。
- 衡量物業(yè)服務企業(yè)的價值從盈利質(zhì)量、可持續(xù)成長性、估值的合理性等幾個維度進行綜合分析?；A物業(yè)服務是根基，物業(yè)服務企業(yè)做大做強住宅物業(yè)的基礎，大力拓展高毛利的非住宅物業(yè)，夯實業(yè)務根基，開展內(nèi)生型的社區(qū)增值服務，實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)的增長；同時也需要物業(yè)服務企業(yè)的“軟實力”包括社會責任、環(huán)境保護、公司治理方面的發(fā)展情況，最大化實現(xiàn)公司價值。
- 針對優(yōu)化物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展提出以下建議：
- 一是要努力與加強基層社會治理和建設美好環(huán)境與幸福生活的人居環(huán)境相契合。在新一輪的基層社會治理升級優(yōu)化和建設美好環(huán)境與幸福生活的人居環(huán)境進程中，國家會將更多資源和權力下放至社區(qū)層面，這就要求物業(yè)管理企業(yè)抓住這一契機，根據(jù)自身優(yōu)勢為社區(qū)居委會和基層政府在社會安全、公共服務、園林綠化等方面提供更多服務或者數(shù)據(jù)支撐。
- 具有實力的物業(yè)管理企業(yè)和其所屬地產(chǎn)集團可以基于“物業(yè)城市”“城市運營”等模式，協(xié)助城市政府進行全面科學的城市管理。
- 二是要推動新技術和物業(yè)服務深度融合，開展智慧物業(yè)管理服務適應居民不斷升級的需求。
- 利用大數(shù)據(jù)、BIM、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術，賦能物業(yè)管理企業(yè)社區(qū)服務在拓展服務深度、廣度等方面的能力升維；構(gòu)建城市至基層的社區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)，政府與物業(yè)管理企業(yè)共享部分數(shù)據(jù)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所在區(qū)域特征、企業(yè)戰(zhàn)略、社區(qū)人口結(jié)構(gòu)等信息，加快推進與商業(yè)零售、文化、旅游休閑、餐飲、醫(yī)療健康、教育、體育等其他生活性服務業(yè)融合發(fā)展，發(fā)展更加精準對接本社區(qū)居民需求狀況的相關服務。
- 【作者】 上書房信息咨詢中國物業(yè)企業(yè)研究中心，原創(chuàng)文章，歡迎轉(zhuǎn)載，注明出處。
- 附表：國內(nèi)上市物業(yè)服務企業(yè)名單
