認房不認貸政策釋放房地產(chǎn)行業(yè)積極信號
本文由上書房信息咨詢（知名市場調(diào)研公司）出品，歡迎轉載，請注明出處。獨立第三方市場調(diào)查上書房信息咨詢(中國著名市場調(diào)查公司)與深圳、廣州、珠海、惠州等各個地區(qū)的政府及下屬單位均有長期的合作，涉及城市環(huán)境、文明、政府政策、安全指標等各項調(diào)研，調(diào)研方面多樣，調(diào)研手段豐富，通過對不同城市的調(diào)研，建立完善了一系列評估體系，并實用于各個調(diào)研中，調(diào)查項目覆蓋了國內(nèi)150余個城市，通過現(xiàn)場訪問、電話調(diào)查、網(wǎng)絡問卷、深度訪談、焦點小組等方式調(diào)研有效樣本超10,000,000個。
近日，房地產(chǎn)宏觀政策領域“清風徐來”，其中進一步落實好個人住房貸款“認房不認貸”的政策吸引了不少購房者的關注。許多業(yè)內(nèi)人士表示，如果政策落地會明顯降低改善性住房需求的首付和利率成本，一定程度上會刺激住房需求。上書房信息咨詢從事房地產(chǎn)研究多年，一直致力于房地產(chǎn)市場的高質量發(fā)展。
房地產(chǎn)回暖成定局？消費者購房會考慮什么因素？
1、近期房地產(chǎn)市場回暖的原因
首先，政府采取了一系列的刺激政策，例如降低購房首付比例、減少貸款利率、放松限購政策等等，而近日出臺的認房不認貸就是貸款利率的利好政策。這些政策的出臺有助于提供更多的購房機會，刺激了購房需求。
其次，自后疫情時代以來的經(jīng)濟復蘇和增長也為房地產(chǎn)市場回暖提供了基礎。盡管大環(huán)境不佳，但各行業(yè)依舊慢慢從疫情時代中走出，經(jīng)濟的復蘇帶來的收入增長、企業(yè)投資也有望提升，綜合增加了購房的需求。
然而，需要注意的是，房地產(chǎn)市場回暖并不意味著所有的地區(qū)都會經(jīng)歷類似的情況。不同地區(qū)的市場表現(xiàn)可能有所差異，每個購房者還是應該根據(jù)自己的實際情況來做決策。下表為近期房地產(chǎn)優(yōu)化政策節(jié)選。
2、購房者在選購房屋的時候會考慮什么因素
多年來，在準業(yè)主進行置業(yè)調(diào)查方面，上書房信息咨詢累計豐富經(jīng)驗。研究顯示，預算是購房者的考慮因素，包括購房時所需支付的總價格、首付和貸款等。從這個角度看，個人住房貸款“認房不認貸”的政策有可能會刺激剛需和改善群體的住房需求，實現(xiàn)剛需和改善住房的良性循環(huán)。
其次是地理位置和房屋房型。地理位置包括房屋所在的城市、區(qū)域、社區(qū)，以及該位置與工作、學校、交通和其他生活便利設施的距離和方便程度。房屋房型則一般根據(jù)購房者的類型而變化，隨著中國推進現(xiàn)代化發(fā)展，傳統(tǒng)大家庭解體，核心家庭（只有父母和子女兩代人）成為社會的主流家庭類型。從上書房信息咨詢的研究經(jīng)歷來看，2020年的調(diào)查研究顯示，三房的銷售情況是最好的。預計隨著社會原子化的趨勢出現(xiàn)，二房戶型的購買數(shù)量會持續(xù)上升。
【數(shù)據(jù)來源：上書房信息咨詢2022年研究數(shù)據(jù)】
市場回暖，房產(chǎn)服務周期調(diào)查需求上升：需求調(diào)查->準業(yè)主->磨合新業(yè)主->老業(yè)主
從房地產(chǎn)服務周期來看，市場調(diào)查可以為各房地產(chǎn)企業(yè)提供從需求調(diào)查到業(yè)主物業(yè)滿意度調(diào)查的全流程調(diào)研支持。
1、房產(chǎn)需求調(diào)研
不同年齡段的人群，一般會有不同的房產(chǎn)需求，中年人多為改善型住房需求，而青年人大多為首套剛性住房需求或獨立空間需求。在外部市場因素上，教育資源可能是中年購房者買房時考慮最多的因素，而青年相對來說會更加考慮公共交通的便利程度。下表為需求調(diào)查中常見的購房原因。
2、準業(yè)主的購置服務調(diào)查
房地產(chǎn)行業(yè)的回暖，釋放剛性需求時會帶來激烈的銷售競爭，因此對購房置業(yè)顧問的調(diào)查能夠充分了解售樓處銷售服務水平，從而及時發(fā)現(xiàn)問題，改正不足。通過神秘顧客調(diào)查，監(jiān)督各個案場中的置業(yè)顧問的銷售服務質量，面對檢查出的問題，提出針對性的改正意見建議，協(xié)助相關企業(yè)開展后期培訓，提高客戶滿意度和提升銷量。
3、磨合期業(yè)主的入住服務調(diào)查
磨合期的新業(yè)主對物業(yè)的滿意度長期以來都是行業(yè)痛點。由于新業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)觸點關系剛剛建立，部分業(yè)主對物業(yè)服務邊界認識不足，往往對物業(yè)服務期望做出非理性判斷。另外，房屋交付質量、裝修情況、小區(qū)環(huán)境與業(yè)主預期不符，也導致業(yè)主負面情緒，最終作用于滿意度評價。
在整個房地產(chǎn)服務周期來看，磨合期處于周期中段，此時的調(diào)研結果可以看作是項目中期檢查，能夠對前期的工作成果進行總結，并一定程度上指導房地產(chǎn)企業(yè)開展后期的長期物業(yè)服務工作。
除了常見的問卷調(diào)查、面對面訪談和焦點小組調(diào)查方法以外，在線調(diào)查和口頭/紙質意見反饋也是近幾年來使用較多的磨合期業(yè)主調(diào)查方法。
4、老業(yè)主的物業(yè)服務調(diào)查
物業(yè)服務的滿意度調(diào)查在于全面了解客戶對現(xiàn)有物業(yè)各項目物業(yè)服務的滿意度現(xiàn)狀，并根據(jù)數(shù)據(jù)進行資源優(yōu)先配置分析，保持現(xiàn)有的高水平服務，同時挖掘需要改善的短板，并提出整改措施。
除此之外，專業(yè)的調(diào)研機構還會深入了解客戶不滿意的原因及客戶對物業(yè)服務的意見建議，可以就滿意度較低的客戶開展深度訪談，為今后有針對性的改進物業(yè)服務或推出新的服務內(nèi)容提供現(xiàn)實基礎。
房產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的有力保證
“認房不認貸”在消費者方面放寬了購房者的貸款限制，這會讓更多在一線城市或者高房價地區(qū)的百姓，有機會去購買首套住房。同時，新風向可能會引發(fā)資金重新進入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場未來看好，房價推高，尤其是在一些人口密集的一線城市，房價上漲的趨勢可能會更明顯。
房產(chǎn)調(diào)查對于房地產(chǎn)發(fā)展的作用在于將買賣雙方緊密聯(lián)系起來，從需求方角度出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場發(fā)展的含金量。作為面向社會大眾的房地產(chǎn)行業(yè)，只有充分獲得了普羅大眾消費者的肯定和極高的滿意度，才能算是真正高質量的發(fā)展。
