上書(shū)房研究 | 國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展階段的劃分及特點(diǎn)
上書(shū)房咨詢(xún) 2020-08-07 08:58:26
購(gòu)物中心行業(yè)的起源階段（上世紀(jì)20年代-50年代末）
- 購(gòu)物中心最早起源于上世紀(jì)20年代的美國(guó)。19世紀(jì)20年代美國(guó)人均GDP還沒(méi)有超過(guò)人均2000美元，號(hào)稱(chēng)“輪子上的國(guó)家”的美國(guó)在這時(shí)汽車(chē)還尚未普及，但此時(shí)美國(guó)城市人口開(kāi)始超過(guò)農(nóng)村人口，處于城市化發(fā)展的初級(jí)階段。第一座購(gòu)物中心誕生于此時(shí)，1921年西爾斯·羅巴克（SearsRobuck）公司在芝加哥城市邊緣地帶建設(shè)了一條獨(dú)立商業(yè)街，可以認(rèn)為這是現(xiàn)代購(gòu)物中心的雛形，帶形購(gòu)物中心形態(tài)也是早期購(gòu)物中心的代表，建于五十年代和六十年代的購(gòu)物中心大多數(shù)是條狀的，大多是新的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的配套服務(wù)。1923年J.C.Nichols建成的康薩斯城鄉(xiāng)村俱樂(lè)部式的購(gòu)物廣場(chǎng)，該購(gòu)物廣場(chǎng)的280家店鋪具有建筑風(fēng)格和統(tǒng)一的管理經(jīng)營(yíng)措施，停車(chē)空間安排在停車(chē)庫(kù)內(nèi)或沿購(gòu)物區(qū)的公共街道上，購(gòu)物中心的一些原則，如管理質(zhì)量、租戶(hù)組合和商品經(jīng)營(yíng)等方面在鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的一些領(lǐng)域中得以體現(xiàn)。1928年開(kāi)業(yè)，位于俄亥俄州哥倫布市的“Grandview大道購(gòu)物中心”不僅建設(shè)了包括30個(gè)商店的購(gòu)物中心，還配置了了一個(gè)具有400個(gè)車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)。1939年Wisstein兄弟規(guī)劃的鄰里購(gòu)物中心在洛杉磯南百老匯開(kāi)業(yè)，這家購(gòu)物中心專(zhuān)門(mén)吸引那些想遠(yuǎn)離擁擠市區(qū)，同時(shí)驅(qū)車(chē)還能達(dá)到汽車(chē)又能到達(dá)的顧客，購(gòu)物中心由藥店、超市、和一些連鎖商店組成。1947年波士頓地區(qū)的購(gòu)物中心的TheNorthShoreCenter正式開(kāi)業(yè)，設(shè)計(jì)師KennethWelch為商店周?chē)O(shè)計(jì)了100平方英尺景觀，景觀中心為開(kāi)放型的綠地。1949年俄亥俄州的Town&Country購(gòu)物中心正式開(kāi)業(yè)，這家購(gòu)物中心開(kāi)創(chuàng)了夜間購(gòu)物，開(kāi)發(fā)商DonCasto還聘請(qǐng)女演員在燈光停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行跳水表演，藝術(shù)表演使物中心的促銷(xiāo)達(dá)到了一個(gè)新的水平。這些案例表明，美國(guó)是購(gòu)物中心發(fā)展的先驅(qū)，不僅最早開(kāi)始出現(xiàn)了大型購(gòu)物中心，并且在布局上已經(jīng)會(huì)通過(guò)景觀設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)來(lái)吸引顧客來(lái)訪和強(qiáng)化購(gòu)物行為，現(xiàn)代購(gòu)物中心的統(tǒng)一管理、商鋪組合、設(shè)置停車(chē)場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)策略在此階段已經(jīng)開(kāi)始有所體現(xiàn)。
- 直到20世紀(jì)50年代后期，購(gòu)物中心開(kāi)始真正流行和發(fā)展起來(lái)。在這個(gè)時(shí)候美國(guó)的經(jīng)濟(jì)也處于快速增長(zhǎng)階段，人均GDP在2000-3000美元之間。1950年位于西雅圖附近的Northgate購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，并首次將地區(qū)購(gòu)物中心定義為摩爾（Mall），主力店鋪是BonMarche百貨商店，商店沿著44英尺的步行街呈帶狀排列，自此摩爾就成為未來(lái)所有地區(qū)購(gòu)物中心的主流（摩爾這個(gè)詞來(lái)源于英國(guó)游戲“pall-mall”,或“ballandmallet”,它結(jié)合十五世紀(jì)以來(lái)在航道草坪邊上玩的槌球和高爾夫球的元素而命名）。1954年密歇根州底特律市的“NorthlandCenter”購(gòu)物中心是第一個(gè)用中央空調(diào)取暖的中心，其對(duì)以往帶狀購(gòu)物中心的形態(tài)進(jìn)行了改進(jìn)，使用了“集束形布局”即中央是單一的百貨店，周?chē)€有一圈商店環(huán)繞的形式，更外環(huán)是停車(chē)場(chǎng)，這是當(dāng)時(shí)世界上最大的購(gòu)物中心。1956年建成的南谷購(gòu)物中心（SouthdaleShoppingCenter），不僅建造了景園環(huán)境滿(mǎn)足市民的社會(huì)活動(dòng)需求，其提供的免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)還實(shí)現(xiàn)了人車(chē)分流。1957年36個(gè)購(gòu)物中心成員一起創(chuàng)建了國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（ICSC），國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)理事會(huì)首任主席是紐約的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商倫納德.L.法勃（LeonardL.Farber）。
- 第二次世界大戰(zhàn)以后，郊區(qū)的發(fā)展和人口的增長(zhǎng)創(chuàng)造了更多的商業(yè)需求和更多的便利零售業(yè)態(tài)，到1964年美國(guó)已有7600個(gè)購(gòu)物中心。二戰(zhàn)之前，購(gòu)物中心在歐洲大陸也出現(xiàn)點(diǎn)滴星火，戰(zhàn)后歐洲的英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)等國(guó)家的城市中心都建立了較為完善的購(gòu)物模式，政府在購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)方面也提供了很多的政策支持，比如采取了改善城市中心交通環(huán)境的相關(guān)舉措，并對(duì)私人企業(yè)主建設(shè)投資購(gòu)物中心開(kāi)放了很多權(quán)利。
- 購(gòu)物中心行業(yè)快速發(fā)展階段（上世紀(jì)60-80年末）
- 1962年美國(guó)人均GDP突破3000美元，相應(yīng)的最終消費(fèi)率為78.6%。隨著服務(wù)業(yè)發(fā)展和審美水平的進(jìn)一步提升，購(gòu)物中心無(wú)論是從自身的建筑還是售賣(mài)的商品和服務(wù)質(zhì)量都獲得了全方面的提升，購(gòu)物中心開(kāi)始為城市的發(fā)展和市民的生活都注入了新的動(dòng)力。1959年密歇根洲的Kalamazoo市開(kāi)業(yè)的BurdickMall是由維克多.格魯恩設(shè)計(jì)的市區(qū)步行街，設(shè)計(jì)師認(rèn)為購(gòu)物中心會(huì)為美國(guó)衰退中的城市中心帶來(lái)新生，1959年美國(guó)新聞署挑選Kalamazoo市作為“全美國(guó)城市”參展歐洲旅游展，繼而促進(jìn)了BurdickMall的成功，自此也引發(fā)了美國(guó)市區(qū)步行摩爾的狂熱。美國(guó)1976年芝加哥位于密歇根大街（MichiganAvenue）國(guó)內(nèi)第一個(gè)直立的摩爾WaterTowerPlace開(kāi)業(yè)，內(nèi)有7層樓的商店，配置了3輛玻璃門(mén)墻的電梯，同時(shí)還有一個(gè)22層的酒店和40層的共管公寓、購(gòu)物中心不僅形態(tài)發(fā)生了變化，業(yè)態(tài)組合也更具多元化。至1972年，美國(guó)購(gòu)物中心的數(shù)量幾乎增長(zhǎng)一倍，大約有一萬(wàn)三千多個(gè)，新形態(tài)購(gòu)物中心的數(shù)量和類(lèi)型有了發(fā)展，其中地區(qū)性購(gòu)物中心如德克薩斯州Houston市的“TheGalleria”在眾多的大商場(chǎng)中已有非常穩(wěn)固的地位。為了舉行城市200周年紀(jì)念慶活動(dòng)，圣地亞哥市議會(huì)批準(zhǔn)了一項(xiàng)城市復(fù)興計(jì)劃，其中就包括建設(shè)HortonPlaza購(gòu)物中心，該購(gòu)物中心由著名建筑師Jerde在1975年設(shè)計(jì)完成，于1985年正式開(kāi)業(yè)，購(gòu)物中心內(nèi)配置了一個(gè)七屏的電影院。美國(guó)人開(kāi)始享受摩爾購(gòu)物的便利與快樂(lè)。
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- 20世紀(jì)70-80年代，歐洲、日本的購(gòu)物中心也開(kāi)始快速發(fā)展。德國(guó)和法國(guó)的人均GDP于1971年超過(guò)了3000美元，最終消費(fèi)率分別是74.8%和73.7%在1973年英國(guó)和日本的人均GDP邁入了3000美元的關(guān)卡，最終消費(fèi)率分別是79.8%和61.9%。歐洲等國(guó)和日本與美國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展具有明顯的差異，最為顯著的是歐洲國(guó)家和日本的國(guó)土面積較小，相應(yīng)的城市發(fā)展空間較為緊湊，因此這些國(guó)家的購(gòu)物中心以高層建筑為主。此時(shí)，購(gòu)物中心在規(guī)模、設(shè)計(jì)、定位等方面已經(jīng)趨于成熟，購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步刺激了購(gòu)物行業(yè)的發(fā)展，購(gòu)物中心的管理日趨完善，經(jīng)營(yíng)策略也更具差異化的特征。以日本為例，1969年日本建成第一座大型以百貨公司為主力店的購(gòu)物中心——玉川高島屋(TamagawaTakashimaya)購(gòu)物中心，位于在東京都世田谷區(qū)。以玉川高島屋為代表，日本開(kāi)始發(fā)展大型購(gòu)物中心。不過(guò)當(dāng)時(shí)日本購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)理念仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限。日本城市中的火車(chē)站是貨物儲(chǔ)運(yùn)中心以及公眾聚集場(chǎng)所，早期日本的購(gòu)物中心大都以火車(chē)站為中心進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因此日本的購(gòu)物中心是以市區(qū)內(nèi)發(fā)展為主，隨著城市的擴(kuò)張，日本購(gòu)物中心數(shù)量開(kāi)始向外圍拓展。70年以前日本中心地域的購(gòu)物中心數(shù)量、周邊地域購(gòu)物中心數(shù)量和郊外購(gòu)物中心地域數(shù)量分別是80家、37家、14家；到80年代末，日本中心地域的購(gòu)物中心數(shù)量、周邊地域購(gòu)物中心數(shù)量和郊外購(gòu)物中心地域數(shù)量分別是191家、160家和285家。
- 購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展成熟階段（上世紀(jì)80年代以后）
- 美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、日本分別在1978年、1986年、1979年、1979年、1984年超過(guò)10000美元，相應(yīng)的最終消費(fèi)也達(dá)到了78.7%、82.%、80.2%、76.5%、69.10%。發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)入人均GDP10000美元的發(fā)展階段后，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重明顯提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開(kāi)始以現(xiàn)代服務(wù)主導(dǎo)，國(guó)際大都市的功能也逐漸由生產(chǎn)型城市向服務(wù)型城市轉(zhuǎn)變。為了疏解大城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)的壓力，城市空間結(jié)構(gòu)也從一元中心向多元中心轉(zhuǎn)變，比如，倫敦、巴黎等城市是以中心城為中心，外部擴(kuò)散建設(shè)衛(wèi)星城市；日本的東京是以CBD為中心，通過(guò)發(fā)展公共交通輻射周?chē)紖^(qū)居住區(qū)。進(jìn)入人均10000美元的發(fā)展階段后，發(fā)達(dá)國(guó)家的總體消費(fèi)水平隨之增加，恩格爾系數(shù)不斷下降，以享樂(lè)為主的消費(fèi)開(kāi)始占據(jù)主導(dǎo)地位。80年代以后，購(gòu)物中心的發(fā)展進(jìn)入了非常成熟的階段，世界各地也出現(xiàn)了一些非常有特色和代表性的購(gòu)物中心。世界上幾個(gè)知名購(gòu)物中心，其經(jīng)營(yíng)定位已經(jīng)不僅是滿(mǎn)足購(gòu)物需求，每年都吸引大量游客前往，成為城市一道靚麗的風(fēng)景線，也創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)利益，提高了城市吸引力和影響力。
- 國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展階段的劃分及特點(diǎn)
- 發(fā)展階段的劃分
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- （數(shù)據(jù)來(lái)源：CEIC數(shù)據(jù)庫(kù)）
- 從國(guó)外購(gòu)物中心發(fā)展歷程來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心行業(yè)的發(fā)展階段與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)民生活水平的變化密切相關(guān)。我們綜合考慮了GDP、城鎮(zhèn)化水平等指標(biāo)，將我國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展歷程分為以下四個(gè)階段，分別是：起源階段（1978年—1995年）、發(fā)展階段（1996年-2010年）、成熟階段（2010年-2019年）、轉(zhuǎn)型階段（2019年-未來(lái)）。改革開(kāi)放的初期階段也是購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展起源階段，這是這時(shí)我國(guó)的人均GDP在，城鎮(zhèn)化水平非常低，僅在17.92%—27.63%之間；購(gòu)物中心行業(yè)的發(fā)展階段是1993-2008年，2008年我國(guó)人均GDP突破3000美元，城鎮(zhèn)化水平也達(dá)到了；購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展成熟階段是2009-2019年，2019年我國(guó)人均GDP跨越了10000美元的門(mén)檻，城鎮(zhèn)化率也達(dá)到了60.6%。
- 表：購(gòu)物中心行業(yè)的發(fā)展階段
- （數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、上書(shū)房信息咨詢(xún)）
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- 初級(jí)發(fā)展階段（1992-1999年）
- 1978年我國(guó)開(kāi)始實(shí)行改革開(kāi)放政策，到1992年我國(guó)基本形成了買(mǎi)方市場(chǎng)。隨著國(guó)內(nèi)生產(chǎn)力的發(fā)展進(jìn)步，物質(zhì)供給日漸豐富，購(gòu)物中心行業(yè)也逐漸發(fā)展起來(lái)。起初大多數(shù)國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心是名不副實(shí)的，所謂的購(gòu)物中心只是傳統(tǒng)百貨商店和集貿(mào)市場(chǎng)重新掛牌改名，這些重新掛牌改名的購(gòu)物中心產(chǎn)權(quán)大多是為國(guó)家所有。而且，這些購(gòu)物中心大多數(shù)是國(guó)有，由于產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)單一并沒(méi)有太多的創(chuàng)新動(dòng)力，主要還是以百貨形式的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為主。
- 中國(guó)購(gòu)物中心招牌最早出現(xiàn)于20世紀(jì)80年代末,當(dāng)時(shí)伴隨著大城市一批星級(jí)賓館的出現(xiàn)而出現(xiàn),這些賓館常常附設(shè)有一家商場(chǎng),主要為外賓服務(wù),賓館經(jīng)營(yíng)者將這種商場(chǎng)稱(chēng)為購(gòu)物中心,諸如北京昆侖飯店附設(shè)的昆侖購(gòu)物中心等。隨后,一些商業(yè)街區(qū)也出現(xiàn)了稱(chēng)為購(gòu)物中心的商場(chǎng),比如北京西單購(gòu)物中心、北辰購(gòu)物中心等。直到90年代初,伴隨著北京賽特購(gòu)物中心開(kāi)業(yè),全國(guó)各大城市稱(chēng)為購(gòu)物中心的商場(chǎng)不斷涌現(xiàn)。但是,此時(shí)的購(gòu)物中心大多名不副實(shí),給顧客和營(yíng)銷(xiāo)者帶來(lái)了誤解和麻煩。人們無(wú)法分辨購(gòu)物中心與百貨商店有什么區(qū)別,造成了認(rèn)識(shí)上的混亂。因此,20世紀(jì)80年代末到90年代初這一時(shí)期應(yīng)視為中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展的萌芽期。
- 伴隨著20世紀(jì)90年代進(jìn)一步的對(duì)外開(kāi)放和對(duì)內(nèi)改革，加上國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的需求巨大以及極為誘人的回報(bào)率，許多國(guó)際知名跨國(guó)公司也紛紛來(lái)華投資建設(shè)購(gòu)物中心。20世紀(jì)90年代我國(guó)北京、上海、廣州等幾個(gè)主要城市逐漸出現(xiàn)了一些兼具規(guī)模和多樣性的購(gòu)物中心。1993年日本伊勢(shì)丹百貨、香港新世界百貨和中國(guó)臺(tái)灣的太平洋百貨公司進(jìn)駐中國(guó)，1996年新加坡凱德集團(tuán)（原嘉德置地）在上海投建了首家來(lái)福士廣場(chǎng)，法國(guó)的歐尚集團(tuán)于1999年在上海成立了首家購(gòu)物中心，這些外資購(gòu)物中心的引入不僅使行業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)更加多元化，還為購(gòu)物中心行業(yè)注入了國(guó)際化的新鮮血液，為增加了本土購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)壓力和改變動(dòng)力。
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- 90年代中期,香港房地產(chǎn)巨頭和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、恒基地產(chǎn)、新世界、九龍倉(cāng)以及太古等,陸續(xù)在北京、上海、深圳等大城市開(kāi)發(fā)建設(shè)帶有大型商業(yè)實(shí)施的綜合地方項(xiàng)目。這些項(xiàng)目大多附帶有大面積的商場(chǎng)裙房,因此也形成了具有香港特色的購(gòu)物中心。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容突破了單純百貨店的經(jīng)營(yíng)模式,將簡(jiǎn)單、小規(guī)模娛樂(lè)、餐飲項(xiàng)目融入其中。如上海的時(shí)代廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)等;在北京有賽特購(gòu)物中心、恒基商場(chǎng)、豐聯(lián)廣場(chǎng)等。這個(gè)時(shí)期中國(guó)購(gòu)物中心總建筑面積不足100萬(wàn)平方米,總數(shù)量約10家,只有北京、上海等為數(shù)不多的特大型城市出現(xiàn)了零星的、建筑規(guī)模較小的購(gòu)物中心,而且這個(gè)時(shí)期的購(gòu)物中心大多配以酒店、商務(wù)辦公功能,購(gòu)物中心相對(duì)業(yè)態(tài)復(fù)合度較低,該階段中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展具有嘗試性和功能補(bǔ)充性的意味。因此,我們把這一時(shí)期看作中國(guó)購(gòu)物中心的產(chǎn)生期。
- 90年代末期,隨著廣州天河城、中華廣場(chǎng),大連勝利廣場(chǎng)、新瑪特,上海友誼南方商城、港匯廣場(chǎng),北京新世界中心、莊勝崇光百貨廣場(chǎng)的陸續(xù)建成開(kāi)業(yè),逐漸形成了一批業(yè)態(tài)復(fù)合度較高、規(guī)模面積也較大且經(jīng)營(yíng)也較成功的購(gòu)物中心。在這批成功者的引導(dǎo)下,各個(gè)城市都開(kāi)始興建各自的購(gòu)物中心。這一時(shí)期全國(guó)購(gòu)物中心總建筑面積小于1000萬(wàn)平方米,總數(shù)量在100家以?xún)?nèi)。該階段中國(guó)購(gòu)物中心的分布范圍開(kāi)始擴(kuò)大,有10余個(gè)商業(yè)發(fā)達(dá)的城市涌現(xiàn)出了一定數(shù)量的購(gòu)物中心。一方面購(gòu)物中心的發(fā)展開(kāi)始比較迅速,另一方面,有相當(dāng)一部分購(gòu)物中心開(kāi)始以零售業(yè)為主導(dǎo)來(lái)集合其它消費(fèi)服務(wù)功能。此時(shí)內(nèi)地逐漸出現(xiàn)了真正意義上的ShoppingMall—購(gòu)物中心業(yè)態(tài)復(fù)合程度最高、規(guī)模最大的頂級(jí)形態(tài)。
- 快速發(fā)展階段（2000-2018年）
- 1999年6月17日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)發(fā)布了《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》，明確擴(kuò)大開(kāi)放零售市場(chǎng)。從2000年開(kāi)始,中國(guó)的購(gòu)物中心逐漸進(jìn)入到發(fā)展階段。表現(xiàn)為總體數(shù)量急劇增加,分布城市范圍更加廣泛,并且開(kāi)始滲透到一部分中心城市。該階段購(gòu)物中心總數(shù)預(yù)期可以達(dá)到800—1000家。這一時(shí)期特大型城市出現(xiàn)了超大型的購(gòu)物中心和郊區(qū)型購(gòu)物中心,小區(qū)型、鄰里型和主題型購(gòu)物中心也紛紛亮相,從而在一定程度上表明中國(guó)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)能力得到顯著增強(qiáng),購(gòu)物中心的發(fā)展由原來(lái)城市內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng),逐漸向城區(qū)之間、區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展,客源不僅僅局限在一個(gè)商圈范圍內(nèi),更大程度的吸引更廣闊地域的消費(fèi)者。同時(shí)這一時(shí)期購(gòu)物中心逐漸向平面化發(fā)展,主題型購(gòu)物中心也成為發(fā)展的重點(diǎn),這一時(shí)期購(gòu)物中心更加突出了休閑、娛樂(lè)、旅游功能的發(fā)揮。
- 2001年，中國(guó)加入世貿(mào)組織，承諾三年內(nèi)向外資開(kāi)放零售和分銷(xiāo)領(lǐng)域。為迎接國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)，2003年上海成立百聯(lián)集團(tuán)，發(fā)揮地域集團(tuán)化優(yōu)勢(shì)。2004年商務(wù)部發(fā)布《外商投資商業(yè)領(lǐng)域管理辦法》生效，零售業(yè)對(duì)外資全面開(kāi)放。正是由此，很多人得出2005年為“零售元年”的說(shuō)法。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，從1992年到2004年，商務(wù)部批準(zhǔn)的外商投資零售企業(yè)總共314家，店鋪數(shù)量是3997個(gè)，營(yíng)業(yè)面積為920萬(wàn)平方米。而2005年1月到9月，商務(wù)部批準(zhǔn)的外商投資商業(yè)企業(yè)達(dá)到554家，開(kāi)設(shè)店鋪1130個(gè)，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到333.8萬(wàn)平方米。在這個(gè)進(jìn)程中，整個(gè)百貨業(yè)迎來(lái)了飛速發(fā)展的勢(shì)頭。
- 2005年，國(guó)內(nèi)一批新興百貨企業(yè)，尤其是外資百貨企業(yè)在香港主板上市，構(gòu)成新一輪上市熱潮。包括馬來(lái)西亞百盛集團(tuán)、南京金鷹商貿(mào)、銀泰、新世界、茂業(yè)等企業(yè)，為百貨業(yè)的規(guī)范管理和充分競(jìng)爭(zhēng)展開(kāi)了新的舞臺(tái)。2007年，武漢成立商聯(lián)集團(tuán)，走上集約化經(jīng)營(yíng)道路。隨后一段時(shí)間，國(guó)外零售企業(yè)大舉進(jìn)入大陸零售市場(chǎng)，到2008年世界前50強(qiáng)零售企業(yè)大部分都在大陸開(kāi)展合資業(yè)務(wù)。據(jù)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委統(tǒng)計(jì)，2008年百貨店納稅占零售行業(yè)納稅總額的75%。
- 根據(jù)華威集團(tuán)（CID）在2010年10月到12月對(duì)全國(guó)30個(gè)城市120家百貨店調(diào)研得出的結(jié)論，2003年以后，百貨店發(fā)展呈現(xiàn)出速度快、規(guī)模大的顯著特點(diǎn)。
- 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理的圖表顯示，從2004年開(kāi)始全國(guó)百貨店的銷(xiāo)售總額穩(wěn)步持續(xù)快速發(fā)展，與社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持同步增長(zhǎng)。
- 從發(fā)展規(guī)?？?，一方面，單店數(shù)量增加明顯，從2005年的3947個(gè)，增加到2009年的7330個(gè)，增長(zhǎng)16.7%，見(jiàn)圖表所示。另一方面，購(gòu)物中心的總面積增長(zhǎng)迅速，從2005年的87萬(wàn)平方米快速增長(zhǎng)到2009年的185萬(wàn)平方米，如圖所示。見(jiàn)證了行業(yè)內(nèi)的共同認(rèn)知：購(gòu)物中心靠規(guī)模效益取勝。同時(shí)也說(shuō)明購(gòu)物中心在這個(gè)時(shí)期迎來(lái)了井噴式擴(kuò)張和發(fā)展。
- 2008年我國(guó)人均GDP在2008年為3266.8美元，邁過(guò)了3000美元的門(mén)檻，這意味著我國(guó)在2008年已經(jīng)躋身中等收入國(guó)家的行列。按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，人均收入超過(guò)3000美元后經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量會(huì)明顯提高，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上服務(wù)業(yè)將加速發(fā)展，社會(huì)整體消費(fèi)水平逐步向品質(zhì)化、多元化的方向轉(zhuǎn)變。我國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)也進(jìn)入了快速增長(zhǎng)期。
- 進(jìn)入2010年以后，中國(guó)購(gòu)物中心進(jìn)入多渠道、全方位競(jìng)爭(zhēng)階段。一是2008年奧運(yùn)會(huì)以后，購(gòu)物中心管理逐步規(guī)范化，從高費(fèi)用、強(qiáng)促銷(xiāo)、一切從供應(yīng)商手里爭(zhēng)取利潤(rùn)的競(jìng)爭(zhēng)方式，轉(zhuǎn)向注重內(nèi)升式管理和樹(shù)立百貨自身品牌的模式。各地方大力塑造知名購(gòu)物中心市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)品牌，依據(jù)經(jīng)營(yíng)成熟度的差異，不同層級(jí)、不同風(fēng)格的運(yùn)營(yíng)水平不斷拉大。二是各地方政府管控下的不同級(jí)別規(guī)格購(gòu)物中心企業(yè)，前赴后繼式地出國(guó)考察，不計(jì)成本地奔波在歐美百貨、日本百貨之間，通過(guò)對(duì)國(guó)外先進(jìn)模式和經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)借鑒，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展速度加快。三是網(wǎng)絡(luò)中誕生一批新零售大數(shù)據(jù)抓手，涉足各地實(shí)體購(gòu)物中心，用先進(jìn)的數(shù)據(jù)化手段，幫助實(shí)體店重新布局、多元化發(fā)展。幾年下來(lái)，企業(yè)獨(dú)家網(wǎng)店平臺(tái)、以會(huì)員為切入點(diǎn)的數(shù)據(jù)化、全方位大數(shù)據(jù)技術(shù)得到普遍利用。四是多元化探索，物質(zhì)類(lèi)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品向購(gòu)物中心租賃化轉(zhuǎn)移、人文類(lèi)服務(wù)產(chǎn)品向跨業(yè)種發(fā)展、場(chǎng)景化組合引流手段不斷取得新的突破。
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- 2010年至今，云消費(fèi)、購(gòu)物中心體驗(yàn)化、主題化趨勢(shì)顯現(xiàn)。我國(guó)電子商務(wù)在2010年前后進(jìn)入飛速發(fā)展期，2012年電子商務(wù)市場(chǎng)整體交易規(guī)模為8.1萬(wàn)億元，占我國(guó)GDP比例超過(guò)15%，2013年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示中國(guó)已成為世界最大網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)。電子商務(wù)的飛速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)習(xí)慣的養(yǎng)成，首先給包括購(gòu)物中心在內(nèi)的實(shí)體商業(yè)帶來(lái)沖擊與挑戰(zhàn)，云消費(fèi)成為主流消費(fèi)模式，借助互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術(shù)，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)向采用“以顧客為中心”的運(yùn)營(yíng)模式并日益表現(xiàn)出四大新屬性：消費(fèi)體驗(yàn)化、專(zhuān)屬化、社群化和定位化，新運(yùn)營(yíng)模式更注重對(duì)消費(fèi)者個(gè)性的滿(mǎn)足以及與消費(fèi)者進(jìn)行情景化的互動(dòng)，得益于商業(yè)智能和云數(shù)據(jù)的發(fā)展，使得個(gè)性化定制服務(wù)能夠?yàn)槊恳晃幌M(fèi)者所享受，在此過(guò)程中為消費(fèi)者帶來(lái)尊崇感和自豪感。越來(lái)越多的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者都意識(shí)到要擁抱科技，適應(yīng)零售數(shù)字化的快速發(fā)展。他們利用數(shù)字化工具將消費(fèi)體驗(yàn)提升到另一個(gè)層次。科技可以幫助購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者獲取實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，并及時(shí)反饋，更精準(zhǔn)地分析消費(fèi)者的需求和市場(chǎng)趨勢(shì)。很多購(gòu)物中心也采用了不同的做法，如直播消費(fèi)者的反饋、社交，媒體/大數(shù)據(jù)分析、神秘顧客檢測(cè)、出口投票等，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者喜好的了解，從而提供相關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù)。一些比較創(chuàng)新的購(gòu)物中心如愛(ài)琴海購(gòu)物中心，已構(gòu)建了一套完備及高度互聯(lián)的大數(shù)據(jù)生態(tài)系統(tǒng)，應(yīng)用于整個(gè)業(yè)務(wù)鏈條的運(yùn)營(yíng)管理中。這個(gè)生態(tài)系統(tǒng)采用了強(qiáng)大的多維度數(shù)據(jù)庫(kù)，使愛(ài)琴?？梢蚤_(kāi)展目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，為目標(biāo)客戶(hù)提供準(zhǔn)確的產(chǎn)品和服務(wù)。
- 其次，優(yōu)化租戶(hù)組合，增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)，進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)也成為近十年購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者的主流共識(shí)。同時(shí)“購(gòu)物中心+步行街”組成的“街區(qū)Mall”，也是購(gòu)物中心正在探索的新模式，“三里屯太古里”、“成都遠(yuǎn)洋太古里”、“深圳萬(wàn)象天地”是此種模式的經(jīng)典案例。
- 最后，電商的進(jìn)入是近十年中國(guó)購(gòu)物中心一個(gè)新趨勢(shì)，2018年4月，隨著阿里巴巴的第一家線下實(shí)體購(gòu)物中心“親橙里”的開(kāi)幕，電商這個(gè)以線上業(yè)務(wù)為主的行業(yè)也正式加入了線下實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)和購(gòu)物中心的大軍中。“親橙里”占地40000平方米，共五層。商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置了很多阿里巴巴的新零售理念，比如盒馬鮮生超市、天貓全球購(gòu)體驗(yàn)店、天貓精靈館等，以及淘寶的第一家線下實(shí)體店“淘寶心選”。截至2018年4月，“親橙里”一共進(jìn)駐來(lái)52個(gè)零售和餐飲品牌。其中，超過(guò)40%的空間屬于餐飲業(yè)，約有10%的空間為新零售概念品牌的店鋪。作為電商巨頭進(jìn)入實(shí)體零售的重要一步，整個(gè)商場(chǎng)都與阿里巴巴的線上渠道、大數(shù)據(jù)系統(tǒng)以及物流網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)。
- 到2019年國(guó)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了一批知名連鎖經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心品牌，如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中糧集團(tuán)等。截止2019年國(guó)內(nèi)知名購(gòu)物中心品牌萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的購(gòu)物中心數(shù)量為324個(gè)，華潤(rùn)置地的萬(wàn)象城/萬(wàn)象新天數(shù)量為25個(gè)、萬(wàn)象匯/五彩城數(shù)量為17個(gè)，中糧集團(tuán)的大悅城已開(kāi)業(yè)12個(gè)（還有8個(gè)購(gòu)物中心正在籌備開(kāi)業(yè)）。
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- （數(shù)據(jù)來(lái)源：上書(shū)房信息咨詢(xún)）
- 成熟轉(zhuǎn)型階段（2019年-未來(lái)）
- 按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，2996-9255美元為中等收入國(guó)家，9265美元以上為高收入國(guó)家。2019年我國(guó)人均GDP達(dá)到10276美元，突破了10000美元的門(mén)檻，居世界第二位，僅次于美國(guó)之后。人均GDP超過(guò)一萬(wàn)美元更是中等以上人口規(guī)模國(guó)家發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)（截止2019年末，中國(guó)大陸總?cè)丝谑状瓮黄?4億人），超過(guò)這個(gè)節(jié)點(diǎn)后，一國(guó)的國(guó)民收入水平、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)規(guī)模等又會(huì)發(fā)生跨越性的改變。近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度逐漸放緩，但是居民消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。購(gòu)物中心行業(yè)面臨著亟需變革的危機(jī)，但在市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中也蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)會(huì)。
- 預(yù)計(jì)未來(lái)10余年，中國(guó)將基本完成超過(guò)60%的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，因此在未來(lái)10年左右的時(shí)間，中國(guó)購(gòu)物中心還將處于“以增量主導(dǎo)行業(yè)發(fā)展”的狀態(tài)，將有數(shù)量更多的購(gòu)物中心建成，分布范圍也將進(jìn)一步延展到中小城市，品牌化的購(gòu)物中心將成為中國(guó)購(gòu)物中心成熟階段的中堅(jiān)力量。預(yù)計(jì)2025年中國(guó)購(gòu)物中心才可能進(jìn)入到存量主導(dǎo)狀態(tài)。
- 中國(guó)各級(jí)城市的購(gòu)物中心布局正在進(jìn)一步充分或者接近完成。具體而言，城市核心區(qū)的購(gòu)物中心基本完成布局，區(qū)域型購(gòu)物中心也已接近完成，發(fā)展重點(diǎn)將轉(zhuǎn)為社區(qū)型購(gòu)物中心，特別是在城市新區(qū)。同時(shí)，大城市和特大城市的老城復(fù)興計(jì)劃將重新回到政策視野，強(qiáng)調(diào)土地集約利用的城市復(fù)興計(jì)劃將賦予綜合性商業(yè)設(shè)施以新的發(fā)展機(jī)會(huì)。
- 目前，中國(guó)購(gòu)物中心的銷(xiāo)售額在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中所占比重不足12%，與很多國(guó)家相比差距明顯，但這種差距或許就將演變成為購(gòu)物中心新的發(fā)展機(jī)會(huì)，因?yàn)橹袊?guó)具有“經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)、居民生活方式不斷提升、收入水平不斷提高”的積極性因素，這一點(diǎn)無(wú)疑將成為中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展的支撐性力量。
- 另外，購(gòu)物中心與技術(shù)的融合才剛剛開(kāi)始。未來(lái)10年，數(shù)字技術(shù)（DigitalTechnique）與人工智能技術(shù)（AITechnique）合稱(chēng)為數(shù)字智能（DAT）技術(shù)，將數(shù)字孿生、5G、AR虛擬現(xiàn)實(shí)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)等10余種技術(shù)融合進(jìn)入下一個(gè)數(shù)智時(shí)代。數(shù)智時(shí)代不僅僅是對(duì)現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)模式效率的提升，更多的將是對(duì)商業(yè)空間運(yùn)營(yíng)的全維度升級(jí)。一，數(shù)據(jù)分析技術(shù)將商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)客流/車(chē)流數(shù)據(jù)、POS和銷(xiāo)售采集數(shù)據(jù)、CRM/營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)、商管ERP系統(tǒng)、填報(bào)數(shù)據(jù)、部大數(shù)據(jù)等等多數(shù)據(jù)源敏捷接入，通過(guò)數(shù)據(jù)智能分析平臺(tái)的預(yù)置指標(biāo)計(jì)算，轉(zhuǎn)換為數(shù)據(jù)可視化結(jié)果呈現(xiàn)，從而形成用數(shù)據(jù)監(jiān)控業(yè)務(wù)，基于數(shù)據(jù)改善業(yè)務(wù)，讓數(shù)據(jù)服務(wù)于決策，從而建立可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為打造智慧型商業(yè)地產(chǎn)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。二，在數(shù)智時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的空間正被分解為建材和混凝土構(gòu)成的實(shí)體空間和代碼構(gòu)成的虛擬的數(shù)字空間，擺脫了地理位置（和營(yíng)業(yè)時(shí)間等）對(duì)實(shí)體商業(yè)的影響，數(shù)字空間的價(jià)值將持續(xù)放大。
- 購(gòu)物中心未來(lái)的發(fā)展仍是一個(gè)任重道遠(yuǎn)的過(guò)程。為優(yōu)化資源配置、突出核心優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商需要更加精準(zhǔn)地把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、掌握市場(chǎng)變化規(guī)律和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。
- 作者：趙璐
- 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士
- 上書(shū)房信息咨詢(xún)高級(jí)合伙人 | 專(zhuān)家顧問(wèn)
- 鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院宏觀金融與保險(xiǎn)研究所高級(jí)研究員
